現在買新房貸款的流程

現在買新房貸款的流程？如果你對這個不了解，來看看！

房地產項目開發的分期、流程搭接,下面一起來看看本站小編嶺尚大地產給大家精心整理的答案，希望對您有幫助

現在買新房貸款的流程1

房地產項目開發的分期、環節搭接

如何分期，如何實現期與期之間的銜接，如何實現項目內部不同工序上的前后搭接；是項目前期工作中經常需要考慮的，這些問題的不同假設影響著項目的利潤和現金流。理解把握改進這些項目操作問題的目標就是提升利潤、改善現金流。基本上，企業總是希望利潤總是越多越好。對現金流，就是希望越晚支付越早流入，同時從時間和空間上控制項目對企業資金資源的占用，進而提高企業的資金效率。時間上，就是占用期間盡量短，空間上，占用額度在合理的范圍內。有了這樣的理解，對分期或搭接這樣的問題的回答，就找到了一定得方向。

分期

項目如何分期受項目規模、企業資金規劃、市場去化情況、項目本身的產品規劃等因素影響。

關于“期”，我的理解：期是對一個整體項目的大致切分，某種角度來看，它可以是一個單獨的項目，卻不是一個獨立的項目。項目內的分期，每一期的操作都是在項目整體考慮下的策略，需要注意到期對期之間的影響。前期影響后期，后期如何承接前期，后期的操盤根據前期的經驗教訓作改善調整等等。

延伸思考之下，企業內的多個項目也存在著某種聯系，至少在對企業資源的占用上，企業需要考慮不同項目的開發順序，誰先誰后影響著企業的價值實現。

規模的影響：一個很小的項目，無需考慮什么分期。企業只有一個項目，就無需考慮在不同項目間的資源分配問題。

資金的考慮：對于諸如湖邊水庫湖心島這樣近25萬平方米的大盤而言，在（12億地價款需要在1.5年繳清，除了地價款還有5億左右的工程款）的前提下，一個開發商很難有實力一下在兩年內將如此多數目的資金注入到一個項目上。這時候，“滾動開發”策略就是常見的策略，滾動開發就是一個分期開發的安排。

市場去化的考慮：對市場去化速度的考慮是最實在的考慮。正常市場條件下，每個細分市場的去化速度是有限的。去化就是要實現利潤回籠資金。如果預計項目在這個市場內的年銷售量是10萬平，那么像湖邊水庫商業街這樣的項目就需要3-4個銷售分期。不過，市場常常出人意表，狂熱時去化極快，觀望時銷售是步履維艱。在項目前期，我們常常的假設是市場平穩的狀態。項目的去化不僅需要項目前期的準確定位，也常?？简炂髽I的營銷能力。

價格的考慮：2009年的暖春證明了沒有賣不出的房子只有賣不出的價格。不過，企業是追逐利潤的，所以總是以更高的價格更快的速度將房子賣出。觀察2007年大多數的樓盤，開發商對一個項目的開發其利潤是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始逐步抬高。低開高走逐期提價似乎企業成為屢試不爽的營銷”定式”。所以，常常也可以看到一些小開發商捂盤惜售，一棟一棟地賣。所以，為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。

產品、規劃的考慮：有時候對項目進行分期，是項目與生俱來的特點決定的，特別是一個項目本來就包含著子地塊，或者中間出現規劃路，按照固有特點對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。當然，這只是企業從規劃便捷角度考慮項目分期的。因為產品而分期通常是銷售上的考慮。如果是一個小的項目，那么不同產品放在一起銷售，可以起到一種搭配的作用，是有利于項目銷售的。但是對于一個大盤說，每種產品的規模很大，放在一期進行同步銷售就未必那么有利了。為了營銷訴求明確，火力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。至少是某一階段，推一類產品，其他品類搭著銷售。對于常見的住宅產品，一般先主力戶型，后店面，后車庫。

以上簡要說明是企業在考慮項目分期時一些簡單的思考。項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡、綜合考慮。在這一綜合考慮的基礎上進行系統的財務分析，把握項目的利潤和現金流。分期的安排是項目操盤計劃的重要組成部分，但實際操作中，這樣一個安排是一個框架綱領，而非一成不變，分期是動態變化的。一期可以規劃，但二期、三期常常是變化的。如果市場銷售好過預計，那企業可能就需要把后期的開發事宜提上日程，盡可能承接前面的銷售節奏。相反地，如果銷售不如預期，可能需要調整策略，甚至把后期延后，重新定位項目。

有了分期的初步理解，我們就需要考慮各個期之間的銜接問題。在項目的全周期里，存在著各個環節的銜接問題，環節內又可以進一步細分，大搭接之下還有許多小搭接。這里，我們更多的是從策略層面，談資金規劃，期與期，前期設計工程銷售之間的銜接。

資金規劃的影響

從投資來看，更為平滑的現金流可以明顯提高項目的價值。以下兩圖是xxx商業街項目累計自有資金投入的曲線圖?？梢钥闯?，兩種情況下，不同融資安排很明顯地影響著自有資金內部收益率。

哪種情況更接近實務運作呢？第一種情況，運作商業街項目在項目按部就班實施的前提下，企業需要在該項目上趴著十幾億的自有資金近2年，個人以為這不符合常理。那會不會是第二種情況？假設：第二情況是按項目的在取得銀行貸款前可以獲得其他債權支持的假設下描繪的。這樣的債權可以是集團信用支持下的銀行貸款或其他過橋資金等等。實際上，融資渠道或資金資源是企業運營能力之一，是企業的差別優勢。

（第一種情況）

（第二種情況）

資金的規劃貫穿項目的始終，前期流出后期流入，影響著項目每個環節。項目前期需要安排好地價款的融資與支付，盡可能取得低成本的債權支持。工程階段，工程款的支出一是延后占用部分建造商的資金，二是避免資金流出過于集中。營銷階段，及時利用資金回流償還債權，如，開盤初期常常有大量的資金回流，應在事先準備好償還貸款的手續或其他債務去向，避免大量的資金閑置于賬面，等等。

期與期之間的搭接

前面談了些如何分期的考慮，多是粗枝大葉，沒有細談。實務當中，個人以為所謂分期不是一成不變的，是動態的。而導致“動”的原則是市場的趨勢、銷售的情況、銷售反饋。企業價值的最大化應該是這些“動”的分期調整。所以，除了第一期，后面的期個人以為按銷售情況調整分期較為合適。

銷售，經常是低價入市，而后逐期抬高價格。根據銷售的反饋，我們就可以選擇捂盤惜售或低價傾銷。銷售時，做好銷售信息的統計分析非常重要。

有了銷售分期這樣的的執鞭之手，下一期的設計、工程也隨之舞動，可能的話，還有設計的調整。這就是期與期的搭接。當然，期與期之間的產品可能存在競爭的問題。參考別人的建議，待上一期的銷售過半時，要考慮下一期的整體策略調整。如果上一期銷售極好，就順著上一期及時將下一期的產品推出。

期內環節的搭接

當項目確定之后，項目前期工作的核心是項目整體的操盤方案，特別是整體操盤策略之下的產品方案。項目節點預計應對項目整體策劃這個工作留足時間，目前，我們對這部分的考慮略顯不足。

項目施工前的前期工作除了辦理“四證”，更為重要的應是項目定位細化--產品方案論證---施工圖審查（內外）----招投標這個子流程。目前，廈門的樁基審查和施工招投標可以單獨提前實施，這為加快項目推進提供了可能。但各地的做法不同。

土地成交之后，產品策劃規劃設計環節對項目的影響最大，其影響在于產品契合市場需求，也在于的成本控制。特別是在成本控制方面，具有“一錘定音”的地位和作用：在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。

現在買新房貸款的流程2

?11月30日，鄭州中小微企業金融綜合服務平臺“鄭好融”上線儀式順利舉行。該平臺為鄭州市中小微企業提供融資需求發布渠道，并與金融機構端各類型金融產品智能撮合匹配，綜合運用政府部門、公共事業單位等數據，配套提供企業社會信用查詢、信用評分、貸后監控、投融資政策支撐等一站式服務，解決銀企信息不對稱、金融機構貸前調查成本高效率低、小微企業融資難融資貴的問題。

“鄭好融”集聚各類金融機構入駐平臺，發布多樣化融資服務產品，構建共享開放的金融服務超市，幫助中小微企業獲得更多低成本資金支持，是名副其實的線上融資直通車、永不歇業的“金融超市”。

目前，入駐“鄭好融”的銀行，有鄭州銀行、中原銀行、鄭州農商銀行等。

記者從鄭州銀行了解到，為貫徹落實鄭州市委市政府統籌推進疫情防控和社會經濟發展的決策部署，幫助中小微企業、個體工商戶等市場主體紓困解難，鄭州銀行在“鄭好融”平臺金融服務專區推出“惠商貸（抗疫版）”“E采貸”“房e融”“鄭科貸”“創業擔保貸”“優先貸”六款普惠金融產品，服務對象涵蓋小微企業、個體工商戶、小微企業主、個人消費者等多個群體，依托金融科技，為廣大中小微客戶帶來金融活水，通過銀政合作提振市場信心，讓金融惠企政策第一時間惠及企業發展，協助小微企業復工復產，共渡難關。

這其中，以“惠商貸（抗疫版）”為代表的金融產品聚焦廣大個體工商戶和小微企業主融資需求，具有“線上化、純信用、低利率、循環使用”的特點。同時，在原有利率基礎上降息150BP到200BP，最低按照LRP基準利率執行，切實緩解小微企業融資難、融資貴等問題。

鄭州銀行“惠商貸”是鄭州銀行面向個體工商戶、小微企業主客戶發放的，用于生產經營周轉的循環信用貸款產品。在“鄭好融”平臺，鄭州銀行特推出具有專項利率優惠的“惠商貸（抗疫版）”產品，利率低至3.65%，最長期限為3年，貸款金額最高為30萬元，具有“線上申請，按日計息，隨借隨還，循環使用”的特點。

記者登陸“鄭好融”的頁面看到，鄭州銀行“惠商貸（抗疫版）”適用客戶為個體工商戶、小微企業主，申請材料包括身份證與營業執照，申請條件一是年齡22-55周歲，征信正常，無違法違紀記錄，二是經營主體經營年限滿一年。

具體申請流程簡易便捷。小微企業主、個體工商戶可登錄“鄭好辦”，關聯法人身份后，進入“鄭好融”專區，在首頁的“紓困專區”中點選鄭州銀行，隨后在產品列表中選擇鄭州銀行惠商貸（抗疫版），即可進入在線申請頁面進行申請操作。

黃先生在鄭州從事餐飲生意，近兩月面臨著員工工資支付等資金周轉壓力。焦急中的黃先生在“鄭好辦”APP無意中看到了“鄭好融”金融服務專區的產品展示信息，在對比了幾家銀行產品后，選擇了鄭州銀行惠商貸（抗疫版）產品，從申請到獲貸僅用了10分鐘。獲得這筆“救急”資金后，黃先生激動地說：“總算是解了我的燃眉之急啊，感謝鄭好融和鄭州銀行！”

據了解，“鄭好融”從2021年7月開始試運行，截至昨日上線，平臺已吸引9.5萬家用戶注冊，收到各類金融產品融資申請2.4萬筆。解決實際需求6964個，授信金額超199.5億元。35家金融機構入駐，已發布金融產品178款，涵蓋個人經營貸、企業普惠貸款、信用貸、抵押貸等全場景普惠產品。

從昨日上午11時到12月1日下午3時30分，“鄭好融”注冊用戶從9.5萬家增長至近11.8萬戶，增長了2.3萬戶，足見關注度之高。

正觀新聞記者 徐剛領

現在買新房貸款的流程3

關注我，買房不迷路

確定預算

確定自己的總預算和首付預算，在能力范圍內選擇最好的。

了解政策

了解當地購房政策，自己在不在限購范圍，首付比例是不是自己預算內。

確定區域

根據生活選擇區域，孩子學校，自己工作，然后在根據預算確定范圍。

篩選房源

首先排除有風險口碑不好的，然后在排除預算不夠的（小白可以選擇多問幾個中介，再多百度一下）

現場看房

去售樓部看房，找專業人士陪同。（看房推薦中介帶訪，自己去自訪，容易錯失一些優惠，中介帶訪有很大操作空間）

看樣板間

最好是實體樣板間，仔細看朝向、通風采光、交標。搭建樣板間，一定要結合戶型圖，問清楚各個房間面積，客廳開間。

看建筑工地

去建筑工地實地看一下樓棟建設情況，看工人、工地狀態，是否熱火朝天的施工。

選擇戶型

根據自己喜好，選擇能力范圍內喜歡的戶型

選擇樓棟

注意避開垃圾站、變電站、停車出入口、高架橋，高壓線等。

選擇樓層

盡量避開4樓、14樓、18樓，有些人群數字忌諱，影響二次出手。1樓、2樓，綠化容易出蚊蟲，景觀樹遮擋陽光，最主要容易下水道堵塞。頂樓，冬冷夏熱，自己加層失去了頂樓便宜的意義，看景觀另議。避開腰線層，影響采光，招灰塵。避開設備層，噪音、輻射。

確定房號

經過上面的篩選，綜合考慮，確定房號（就是要買的房源）

意向金鎖房

如果對房子特別滿意，而房源所剩不多的情況下，可以考慮交意向金?。梢噪S時退那種）如果不能意向只能定，一定要先查征信流水以后再交錢。（一定要保證可以貸款在交錢，不要感覺可以，或者在確定房號前提前查征信流水）

查征信流水

查征信和流水，發給售樓部置業顧問，他們會轉交銀行（也可以自己帶著直接給銀行預審）。

交定金

如果以上都沒問題了，可以交定金把房子確定下來！

簽認購書

跟開發商簽認購合同。

簽貸款合同

帶上戶口本，身份證，銀行流水，真信，收入證明（如果已婚，帶夫妻雙方和結婚證），與銀行面簽。如果支持公積金，盡量用公積金，能等額本金不等額本息（看經濟能力，本金月供是逐漸遞減，前提月供壓力大）

交首付款

用本人銀行卡，最好一筆付清。收好所有收據，一定要收好，很重要。

網簽

簽網簽合同，網簽了，房子才真正是你的。

驗房師驗房

恭喜，終于到了交房時刻，找驗房師幫忙驗房，發現問題及時找開發商處理。

接房

開開心心接房，有了自己的家

繳納契稅

盡早去繳納契稅，交了契稅才能辦房產證，早交早辦。

辦房產證

拿著契稅發票去房管局辦理

經過總總，搬進新家，不用再居無定所，過上幸福生活。